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张北县人大常委会关于住宅小区物业管理情况的调查报告

作者:张北人大  来源:本网  发布时间:2011/3/9 10:24:15 
 

张北县人大常委会
关于住宅小区物业管理情况的调查报告
 
张北县人大常委会财贸经济科
 
    根据人大常委会2009年工作要点和主任会议的安排,为了切实推进我县物业管理工作,改善居住环境、促进和谐社区建设、提高城市品位、维护社会稳定,县人大常委会成立了由人大常委会副主任乔玉为组长,财经科、办公室人员为成员的调查组,深入到县房管局、中都时代花园、泰生花园、兴苑等小区进行了实地调查,通过召开物业公司负责人座谈会、业主代表座谈会、开展问卷调查、网上征求意见等多种调查形式,对我县居民住宅小区的物业管理情况进行了调查了解,现将调查情况报告如下:
    一、我县物业管理的现状
    近年来,随着我县城市建设的快速发展,住宅规模化不断壮大,物业管理工作从2006年开始在我县逐步推开。目前,我县共有住宅小区76个,在建小区5个。全县有资质的物业管理公司8家,服务于12个小区,其它的住宅小区物业管理一部分由没有资质的公司管理,一部分由开发商管理,单位家属楼由单位自管,还有个别小区无人管理。其中,没有资质管理公司管理的小区有12个,单位自管的小区49个,无人管理的小区3个。从住宅小区的物业管理情况来看,主要有四种管理方式:一是开发商售后代管物业型;二是承包管理型;三是机关单位集资管理型;四是无人管理型。我县的住宅小区物业管理经过几年的发展,基本形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面,初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制。物业管理的发展,提升了城市品位,优化了群众的生活环境,成为拉动我县经济发展新的增长点,为构建和谐社会发挥了积极作用。但通过调查,我县的物业管理现状仍不容忽视,体制机制不健全,监管不到位,开发商历史遗留问题多,业主认识不高,物业管理公司服务不到位等问题,使得我县物业管理行业整体混乱,居民怨声载道,物业管理公司叫苦不迭,已显现社会矛盾,给我县社会稳定伏下了潜在隐患,整个物业管理状况不容乐观。
    二、存在问题的原因及分析
    物业管理工作是一项全新的工作,同时是小区居民关注的焦点问题,群众反映的热点问题。随着我县城市化进程的不断加快和人民群众对生活质量要求的不断提高,我县住宅小区的物业管理现状已不能适应形势发展的需要,有的问题是历史遗留的,有的问题是当前出现的,归纳起来,主要表现在以下几个方面的原因:
    (一)物业行业行政管理缺位
随着小区数量的不断增加,物业管理的市场不断扩大,物业规模和企业数量也在不断增加,但目前我县没有相应的强有力的行政执法主体,虽县房管局于今年成立了物业管理办公室,但只起到了协调作用。政府出台有关物业管理方面的地方性政策较少,小区物业管理方面的政策措施、实施细则很不健全,如物业管理组织机构、物业管理经费、物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于物业管理中出现的问题都有待于进一步明确规定,缺乏与街道、社区、公安等社会相关方面的协调机制,使得物业管理企业与业主在管理服务过程中产生的问题、纠纷缺乏操作性强的依据而无法有效、正确地解决,给行业管理和实施物业管理造成一定困难。
    (二)物业公司、业主认识不高,各自职责不明
据调查反映,多数物业管理企业收取取暖费、物业管理费、卫生费等相关费用都很难。如兴苑小区2004年—2009年业主欠取暖费、物业管理费达213165元,运行好的小区费用收取如中都时代花园也只能收回80%。究其原因,一是《物业管理条例》的宣传力度不够,多数居民对条例的内容不清楚,部分物业管理企业和业主的角色不清,职责不明。二是受传统福利住房观念的影响,对物业管理工作缺乏必要的认识,对需要交纳相应的服务费不理解、不情愿,总希望享受“免费的午餐”。三是部分物业企业摆不正自己的位置,总以为自己是管理者而对业主颐指气使,只知道收取物业管理费,缺乏主动服务、积极服务意识,从而滋生了众多的矛盾,造成物业管理收费难。当然也有部分业主不讲理,故意拖延和刁难。
    (三)房地产开发遗留问题影响后期物业管理
通过调查了解,众多开发商遗留问题是制约我县物业管理健康发展的瓶颈。一是开发商在前几年的住宅小区建设过程中,对物业管理工作及其设施缺乏周密的考虑,如绿化面积小,停车位少,安全防盗措施不到位等,给后期物业管理工作在服务上增加很大难度。二是部分开发商以盈利为目的,缺乏大局观念和长远意识,在规划设计、施工阶段未按规划要求实施,如建设中无外墙保温,防漏层基础差,门窗不严,导致供暖不热、顶层渗漏等现象,使后续物业管理功能缺陷较多。三是应收取开发商品房维修资金、同业主所收的设备折旧费有的未收或未按规定收,给物业管理后期工作造成了难度。
    (四)物业管理长效机制缺失 监管作用发挥不够
   《物业管理条例》对相关部门在物业管理工作中应负的责任都作了明确的规定,有些规定没有得到很好的落实。首先,小区的规划设计意识不超前。特别是一些建设较早的居民小区表现尤其突出,有的小区建设时根本未建停车场,也没有预留停车地点。随着社会经济的快速发展和人民生活水平的不断提高,私家车数量激增,大量的私家车涌进居民小区,使得许多小区车满为患。其次,在居民小区的开工、施工、竣工验收等环节不严谨。有的分期建设的居民小区,配套设施未按规定同步建设。有的居民小区物业管理用房未落实,有的绿化工程未达标,有的配套设施未建设,室内预埋电线规格达不到规定的标准等等,这些问题均未得到及时纠正。第三,部门之间形成管理合力不强。有的业主随意丢弃垃圾、私搭乱建,有的擅自改变房屋用途,在装修中损坏建筑结构,对此,物业公司难以管理,相关职能部门也很少过问。有的部门只收费却不肯承担设施的维修费用,设施损坏时推诿责任,使物业管理企业陷入被动局面。
    三、几点建议
    (一)加大物业管理相关政策法律法规知识的宣传
要广泛深入地宣传《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规,加大物业管理政策的宣传力度,引导广大居民树立健康的物业服务消费意识和依法维权意识,使居民更多地了解、参与、支持物业管理,为物业管理工作营造氛围,使物业管理的直接参与者——业主和物业管理企业在物业管理活动中对各自的权利和应承担的义务有清醒的认识,以《条例》规范自己的行为。
    (二)设置机构规范管理 建立完善行政管理机制
要根据《物业管理条例》及相关文件精神,立足我县实际,有必要设置专门的物业管理机构,尽快组织建立联合执法行政管理队伍,政府应及时制定出台相关物业管理细则,对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理,并尽快编制物业管理劳动定额,各物业各工种的工作量、材料消耗,供暖设备及配套设施损耗等做出明确的测定,使物业在竞争中一方面即可双向选择,又可防止物业行业不正当竞争。并协调好街道、社区、业主和物业管理公司的工作关系,保证物业管理各项工作接口的衔接和畅通。加大对住宅专项维修资金的归集和监管工作,加快建立住宅专项维修资金制度,加强对开发商诚信度的评估、完善信用记录体系。
    (三)切实加强工程质量管理 强化监管力度
政府及职能部门应加强对开发商按有关规定支付的各项费用如维修费、养护费、绿化亮化费等实行全过程、全方位监督,保证能及时到位,并科学合理地使用。逐步解决历史遗留问题,要加大对开发建设单位的监管力度,制定物业管理项目综合验收标准。在小区工程验收时,要采取分段验收与最终验收相结合起来的原则,实行按户验收责任追究制度,严把房屋、配套设施等质量关,确保将完全合格的住宅小区交给社会。从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷,杜绝“有人建,无人管”等严重影响业主正常生活的现象发生。
    (四)培育物业市场主体 进一步完善市场经济体制
要加快物业管理行业体制建设,培育市场主体。随着对物业管理认识的进一步深入,使广大业主充分认识到由社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主收取管理费,是市场经济产物,是市场经济体制下的经济民事关系。政府各职能部门要加大指导力度,推进居民小区尽快成立业主大会和业主委员会,为业主进行自主管理创造必要条件,完善业主自治制度。要进一步规范物业管理招投标行为,特别是要引入竞争机制,彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况,加强对物业管理企业的资质管理,严格准入制度。
    (五)加大招商引资力度 加快推行集中供热体系
要充分发挥政府职能作用,加快集中供热步伐,尽快引进组建大型热力公司,加快解决全县集中供暖步伐。对进一步保护环境,净化空气质量起着积极的推动作用,使我县的天更蓝,水更清,草更绿。

 
 
 
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